• 8 (861) 212-33-51
  • Центр займов "Тургеневский", г. Краснодар, ул. Тургенева, д. 189/6, офис 102
  • Принимаем звонки с 08:00 до 23:00
Назад к списку

Получение кредита под залог единственной личной недвижимости: как не потерять все и не оказаться на улице

Приватизация жилья началась после принятия Федерального закона РФ от 4 июля 1991г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации». После реализации и принятия данного закона в гражданский оборот вовлекли квартиры. С ними можно теперь делать что угодно: продавать, дарить, менять или передавать как залог по обеспечению займа. В результате стало популярно оформлять займы с использованием залогового недвижимого имущества в виде обеспечения с применением сделок купли-продажи.Метод основан на формировании договора о передаче собственности посредством купли-продажи, с возможностью последующего выкупа заложенной недвижимости должником. Для этого собственник квартиры, которому необходим заем, предоставляет документы на право собственности кредитору, взамен полученных средств. Однако возникают сложности, из-за отсутствия в законодательстве нормативных актов для применения данного способа кредитования. Результатом становятся ошибки во время заключения сделки. Более того, незащищенной стороной всегда выступает должник, который остается без жилья.Результатом становится обман, от которого страдают наивные люди. Мошенники имеют большие знания и опыт в данных взаимоотношениях. Мы расскажем о популярных ошибках, основываясь на судебных практиках. 


Ошибка № 1. Заключение договора о купле-продажеНаиболее критическая ошибка. 

Регламент договора о предоставлении заемных средств и гаранта обеспечения выплат по ним освещен в Гражданском кодексе, в главах 23 (параграф 3) и 42. Согласно им сделка должна содержать информацию о предоставлении заемных средств или недвижимой собственности от кредитора с требованием их возвращения за установленный по договору период. Здесь собственность выступает в виде гаранта возвращения заемных средств. Должник по-прежнему остается владельцем имущества, наряду с этим она выступает в виде залога у залогодержателя. При невозвращении займа в установленный срок, он может продать залог. Согласно законодательству, продажа осуществляется в виде судебного взыскания посредством публичного торга. После нее происходит возмещение займа, оставшаяся сумма возвращается владельцу собственности.Если был заключен договор купли-продажи, процесс, регламентированный законодательными актами, если должник не способен выплачивать ежемесячные платежи, а залог могут продать через суд, невозможен. При допущении просроченных платежей или их отсутствии, ведь кредитор является собственником, залогодержатель имеет право потребовать освобождение собственности. Подобная схема взаимоотношений не предусматривает защиту должника, а вся власть отдается залогодержателю. 

Ошибка №2. Неправильное оформление договора о получении заемных средств и возможности обратного выкупа собственности 

При оформлении займа и залога в виде сделки купли-продажи недвижимого имущества, стоит отделять взаимоотношения по займу и предоставления возможности возвращения собственности посредством выкупа. Иначе суд признает сделку законной. Он не учитывает возражения должника о добросовестных выплатах или о своем праве возвращения своей недвижимости путем выкупа. 

Ошибка № 3. Реальная договоренность не соответствует условиям сделки купли-продажи по поводу рыночной стоимости имущества 

Часто бывает, что сделка скрывает получение займа и предоставления залога и содержит недостоверную информацию о его стоимости. Чаще всего, рыночная цена превышает полученную заемщиком сумма заемных средств. Мы не будем объяснять причины, почему этого не стоит делать подобную ошибку. В данных ситуациях, даже при признании сделки нелегальной, должник обязан вернуть сумму, указанную в договоре, а не реально полученную.Подобная практика (указание недостоверной информации большей цены, нежели предоставляемый действительный заем на руки) встречается часто. Профессиональные залогодержатели, делают сделку легальной, предупреждая возражения жертвы, которые могут прозвучать в суде. Особенно о том, что о несоответствии суммы заемных средств, полученных залогодателем, значительно ниже рыночной стоимости имущества. Опытные кредиторы указывают на договор и говорят, что заем предоставлялся согласно рыночной стоимости собственности заемщика-продавца. В случаях проведения подобных действий залогодержателем, ставится уголовно-правовая ответственность участников, обманувших должника. При отсутствии доказательств слов жертвы о несоответствии суммы полученных заемных средств в действительности и указанной суммы в документе сделки, правоохранительные органы и суд не способен обвинить в уголовно правовых нарушениях. 

Ошибка № 4. Переоценка своего финансового благополучия и результаты невыплаты заемных средств 

При установлении сделки о купле-продаже, должник не имеет прав на допущение минимальных просрочек или нарушений по обязательствам. Поэтому важно провести оценки своего финансового состояния. Согласно действующим законодательным актам, предусматриваются случаи, при которых залогодержатель не имеет права продать залог при просрочке ежемесячных выплат должником (п. 1-4 ст. 348 Гражданского Кодекса РФ, ст. 54.1 Закона «Об ипотеке залоге недвижимости»).Согласно вышеизложенному, должник, осуществивший продажу своей недвижимой собственности кредитору, не имеет гарантий, предусмотренных Гражданским Кодексом и Федеральным законом от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Он не получает гарантию возвращения залога, даже при проведении добросовестных выплат по займу.Ошибочно считают, что суд, во время рассмотрения просьбы залогодержателя о продаже залога и выселении должника, учитывает, что квартира – постоянное место проживания заемщика. Суд на это внимания не обращает. 

Судебная защита и ее методы 

Наиболее часто, чтобы защитить заемщика используют иск по установлению договора купли-продажи незаконной (п. 2, ст. 170 ГК РФ). В виде оснований используют доводы о рабских условиях. Иными словами она была заключена на нежелательных для должника условиях, и происходило использование последствий незаконности договора. Другими словами о возвращении потерянного недвижимого имущества должнику. Однако подобные иски удовлетворяют редко. Положительное решение можно получить лишь доказав нелегальность договора, используя доказательства. Однако сделать это довольно сложно. Виды нелегальных договоров прокомментировал Верховный Суд в пункте 87 Постановления Пленума № 25 от 23 июня 2015 года:"Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно…"."Применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ)…".Основываясь на вышесказанном, можно оспорить подобные сделки. При этом проигрыш дела может быть из-за отсутствия доказательств, образования обязательства по полученным заемным средствам и происходящих от него залоговых взаимоотношений недвижимости.Мы рекомендуем использовать договоры займа и залога собственности. Их требуется составлять в письменном виде и зарегистрированы государством (ст. 808 ГК РФ и ст. 10 и 20 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).В случае передачи права собственности залогодержателю в виде обеспечения по займу, необходимо составить второй договор от сделки купли-продажи. Он должен содержать в себе подтверждение возможности обратного выкупа собственности должника. Иначе говоря, ему должно предоставляться право возможности выкупа, при соответствующем обязательстве продажи данного имущества должнику. Наиболее часто договор является предварительным к продаже недвижимости. Можно заключать иные сделки, отражающие обеспечение займа и передачи имущества во владение кредитору. В договор займа стоит внести условия обеспечения сделки продажи собственности.